Hochdorf stellt die Weichen für das Südiareal

Aus dem früheren Industriegebiet beim Bahnhof soll ein durchmischter Ortsteil mit Wohnungen, Arbeitsplätzen, Gewerbe und öffentlichen Freiräumen entstehen. Am 27. September 2026 entscheidet die Hochdorfer Bevölkerung in drei getrennten Vorlagen über die Umzonung, den Bebauungsplan und den Neubau des Bushofs Ost.

Wo während rund 130 Jahren Milch verarbeitet wurde, könnte in den kommenden Jahrzehnten ein neuer Teil des Hochdorfer Zentrums entstehen. Das Südiareal liegt direkt beim Bahnhof und nur wenige Gehminuten vom Dorfkern entfernt. Seit die Gemeinde das rund 84'000 Quadratmeter grosse Gelände nach einer Volksabstimmung im Jahr 2021 für gut 60 Millionen Franken erworben hat, wird über seine Zukunft geplant. Damals stimmten 87,6 Prozent der Stimmberechtigten dem Kauf zu.

Nun folgt der nächste wichtige Entscheid. Am Sonntag, 27. September 2026, kommen auf kommunaler Ebene drei miteinander verbundene, rechtlich jedoch eigenständige Vorlagen an die Urne: die Umzonung des Südiareals, der Bebauungsplan und ein Sonderkredit für den Bushof Ost. Die Bevölkerung kann somit über jede Vorlage einzeln entscheiden.

Vom Fabrikgelände zum neuen Ortsteil

Die Vision trägt den Namen «Südiareal – Hofdere zentral». Vorgesehen ist kein reines Wohnquartier, sondern ein durchmischter Ortsteil mit Wohnungen, Arbeits- und Dienstleistungsflächen, Gewerbe, Gastronomie, Kultur- und Freizeitangeboten sowie öffentlichen Plätzen und Grünräumen. Prägende Industriebauten sollen nach Möglichkeit erhalten, umgenutzt und durch Neubauten ergänzt werden. So soll die Geschichte des ehemaligen Produktionsstandorts weiterhin sichtbar bleiben.

Im durch den Bebauungsplan konkret geregelten Teil des Areals sind rund 480 Wohnungen, etwa 15'000 Quadratmeter für Gewerbe, Freizeit und öffentliche Nutzungen sowie rund 8'500 Quadratmeter öffentliche Frei- und Grünräume vorgesehen. Dazu gehört der Südipark. Auch der Brunnenmöslibach soll geöffnet und naturnah in das Quartier integriert werden. Für das gesamte Umzonungsgebiet rechnen die Planungsunterlagen langfristig mit einer zusätzlichen Kapazität von ungefähr 1'400 Einwohnerinnen und Einwohnern.

Die Entwicklung soll etappenweise erfolgen. Nach der heutigen Planung wird zunächst der Bereich rund um den künftigen Südiplatz entwickelt. Später folgen die Industriegasse und weitere Flächen im westlichen Teil des Areals. Erste Bauprojekte sind frühestens ab etwa 2028 zu erwarten; der gesamte Umbau dürfte sich über viele Jahre erstrecken.

Umzonung schafft die rechtliche Grundlage

Die erste Abstimmung betrifft die Änderung des Zonenplans und des Bau- und Zonenreglements. Grosse Teile des heutigen Industrie- und Arbeitsgebiets sollen den neuen Zentrumszonen 1 und 2 Südi zugeteilt werden. Erst dadurch werden neben Arbeitsnutzungen auch Wohnen, Dienstleistungen, Kultur, Freizeit und öffentliche Angebote im geplanten Umfang möglich.

Die Zentrumszone 1 umfasst den ersten, bereits genauer geplanten Entwicklungsbereich. Die Zentrumszone 2 legt den Rahmen für spätere Etappen fest, die zu einem späteren Zeitpunkt durch Gestaltungspläne konkretisiert werden müssen. Die Umzonung entscheidet somit noch nicht über einzelne Gebäude, schafft aber die planungsrechtliche Voraussetzung dafür, dass das ehemalige Industrieareal überhaupt zu einem gemischten Zentrumsteil werden kann.

Während der öffentlichen Auflage gingen zwei Einsprachen ein. Eine davon wurde nach Verhandlungen zurückgezogen. Die KMU-Center Hochdorf AG hält an ihrer Einsprache fest. Sie verlangt unter anderem, dass ihr angrenzendes Grundstück ebenfalls umgezont und in den Bebauungsplan einbezogen wird. Zudem stellt sie Fragen zur Erschliessung über den Lavendelweg und zum Lärmschutz. Der Gemeinderat beantragt, diese Einsprache abzuweisen. Sowohl bei der Umzonung als auch beim Bebauungsplan wird deshalb gleichzeitig über die Abweisung der noch offenen Einsprache entschieden.

Der Bebauungsplan setzt verbindliche Regeln

Die zweite Vorlage ist der Bebauungsplan. Er gilt für rund 54'500 Quadratmeter und legt verbindlich fest, wo gebaut werden darf, welche Nutzungen möglich sind, welche Gebäude erhalten werden sollen und wie Freiräume, Erschliessung und Verkehr organisiert werden.

Die meisten Gebäude sollen ungefähr 20 bis 30 Meter hoch werden. Zusätzlich sind zwei Hochpunkte möglich: Der höchste darf maximal 65 Meter erreichen, der zweite höchstens 52 Meter. Die konkrete Architektur ist noch nicht bestimmt und muss später qualitätssichernde Verfahren sowie ordentliche Baubewilligungen durchlaufen.

Das Innere des Areals soll weitgehend frei vom motorisierten Individualverkehr bleiben. Parkplätze sind hauptsächlich an den Rändern vorgesehen; im Bebauungsplanperimeter dürfen es im Endausbau höchstens 500 sein. Zu Beginn wird mit rund 0,8 Parkplätzen pro Wohnung gerechnet, später soll dieser Wert auf etwa 0,6 sinken. Fuss-, Velo- und öffentlicher Verkehr erhalten in der Planung einen hohen Stellenwert.

Umzonung und Bebauungsplan gehören inhaltlich zusammen, werden aber getrennt beschlossen, weil ihre Perimeter nicht identisch sind. Wird die Umzonung abgelehnt, kann der Bebauungsplan auch bei einem Ja nicht in Kraft treten. Wird nur der Bebauungsplan abgelehnt, müsste für die Zentrumszone 1 ein neues Planungsverfahren durchgeführt werden; die späteren Flächen der Zentrumszone 2 könnten bei angenommener Umzonung grundsätzlich weiterentwickelt werden.

Finanzielle Chance – aber nicht ohne Risiken

Mit der Umzonung und dem Bebauungsplan wird noch kein Baukredit für das Quartier bewilligt. Über konkrete Investitionen, Grundstücksgeschäfte und einzelne Bauprojekte wird später entschieden. Dennoch hat die Vorlage grosse finanzielle Bedeutung: Die Gemeinde beziffert den möglichen Marktwert des entwickelten Areals auf mehr als 100 Millionen Franken. Der heutige Bilanzwert der gemeindeeigenen Grundstücke liegt bei rund 53 Millionen Franken. Dieser Mehrwert ist jedoch keine sichere Einnahme, sondern hängt von der weiteren Planung, den Kosten, der Nachfrage und der Marktlage beim späteren Verkauf von Baufeldern ab.

Im Aufgaben- und Finanzplan sind bis 2035 für Erschliessung, Strassen, Freiräume und weitere Infrastrukturen brutto rund 44 Millionen Franken vorgesehen. Davon sollen rund 25 Millionen durch Beiträge von Investoren und weiteren Dritten gedeckt werden. Kritische Stimmen weisen darauf hin, dass Zinsen, Baukosten, mögliche Altlasten, die Sanierung bestehender Gebäude sowie der zusätzliche Schulraumbedarf die Rechnung belasten könnten. Die Gemeinde betont dagegen, die Wirtschaftlichkeit sei aktualisiert und zusätzlich unabhängig beurteilt worden. Eine Studie zum künftigen Schulraumbedarf läuft bereits.

Bushof Ost als erster Teil des Mobilitätshubs

Die dritte Vorlage betrifft den Sonderkredit für den Bushof Ost. Der Bahnhof Hochdorf wird täglich von rund 3'700 Reisenden genutzt und ist der wichtigste Umsteigepunkt des Seetals. Die beiden heutigen Bushaltestellen auf der Ostseite sind eng, nicht überdacht und erfüllen die gesetzlichen Vorgaben für hindernisfreies Reisen nicht. Diese Anforderungen hätten gemäss Behindertengleichstellungsgesetz bereits bis Ende 2023 umgesetzt werden müssen.

Auf der heutigen Park+Rail-Fläche sollen deshalb drei neue Haltekanten entstehen. Zwei sind für Gelenkbusse ausgelegt, die dritte regulär für Standardbusse. Vorgesehen sind überdachte Wartebereiche, Sitzgelegenheiten, dynamische Fahrgastinformationen, eine bessere Beleuchtung sowie 26 gedeckte Veloabstellplätze mit Reparaturstation. Die Bahnhofstrasse soll im Projektbereich saniert und als Begegnungszone mit Tempo 20 gestaltet werden.

Der Bushof Ost ist die erste Etappe eines langfristigen Mobilitätshubs. In späteren Etappen sind auf der Westseite weitere Haltekanten, neue beziehungsweise ausgebaute Personenunterführungen und Anpassungen am Bahnhof geplant. Der Bushof Ost kann rechtlich auch unabhängig von der eigentlichen Überbauung des Südiareals realisiert werden, ist planerisch aber eng mit ihr verbunden.

Der beantragte Sonderkredit beträgt 2,6 Millionen Franken. Weil sich der Kanton Luzern, die SBB, die Busbetriebe und weitere Beteiligte an den Kosten beteiligen sollen, verbleiben bei der Gemeinde voraussichtlich 780'000 Franken beziehungsweise 30 Prozent. Bei einem planmässigen Verlauf ist die Realisierung zwischen Ende 2027 und Ende 2028 vorgesehen.

Kritik an Platzverhältnissen und Parkierung

Gerade der Bushof Ost sorgte in den vergangenen Monaten für Diskussionen. Die Petition «Mobilitätshub Hochdorf – nur mit der Gisler AG» wurde von 2'325 Personen unterzeichnet, darunter rund 700 aus Hochdorf. Sie verlangte, die Parkplätze und die Anlieferung für das örtliche Gewerbe zu sichern.

Die Gemeinde passte das Projekt daraufhin an. Die dritte Haltekante wurde verkürzt, vier Anlieferflächen wurden eingeplant und unmittelbar beim Bushof sollen sechs öffentliche Kurzzeitparkplätze verbleiben. Die Park+Rail-Plätze werden auf die Westseite des Bahnhofs verschoben; auf der heutigen Busrampe sind vier Kiss+Ride-Plätze vorgesehen.

Trotz dieser Änderungen bleiben Vorbehalte. Kritikerinnen und Kritiker halten die Ostseite für zu eng und befürchten Konflikte zwischen Bussen, Lieferverkehr, Kundschaft sowie Fussgängerinnen und Fussgängern. Eine Interessengruppe fordert deshalb, eine grosszügigere Lösung auf der Westseite nochmals vertieft zu prüfen. Die Gemeinde hält dagegen, dass in der Testplanung mehrere Varianten untersucht worden seien und die Aufteilung des Busbetriebs auf beide Gleisseiten verkehrlich und betrieblich die beste Lösung darstelle. Busse sollen langfristig jeweils auf jener Seite halten, in deren Richtung sie weiterfahren.

Ein Richtungsentscheid für Hochdorf

Am 27. September wird noch nicht über jedes Gebäude und auch nicht über sämtliche künftigen Investitionen entschieden. Die Stimmberechtigten legen jedoch fest, ob die bisherige Planung weitergeführt werden kann und ob mit dem Bushof Ost das erste konkrete Teilprojekt des Mobilitätshubs gebaut werden soll.

Der Gemeinderat und die Controlling-Kommission empfehlen, allen drei Vorlagen zuzustimmen. Gleichzeitig zeigen die Diskussionen über Finanzen, Gebäudehöhen, Verkehr, Parkplätze und die Lage des Bushofs, dass es sich nicht bloss um einen formellen Planungsschritt handelt, sondern um einen weitreichenden Richtungsentscheid.

Ein dreifaches Ja würde die rechtlichen Grundlagen für die schrittweise Entwicklung schaffen und den Sonderkredit für den Bushof freigeben. Bei einem oder mehreren Nein müssten Teile der Planung überprüft oder neu aufgegleist werden. Damit geht es bei der Abstimmung letztlich um eine Grundsatzfrage: Soll aus dem früheren Industrieareal ein neuer, dichter und weitgehend auf den öffentlichen sowie den Fuss- und Veloverkehr ausgerichteter Zentrumsteil entstehen – und ist die vorliegende Planung dafür der richtige Weg?